Wann ist eine Mietminderung bei Schimmel zulässig?


Schimmel ist stets ein heikles Thema und ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Während der Mieter verständlicherweise nicht in einer mit Schimmel belasteten Wohnung leben möchte, so stellt sich seitens des Vermieters immer die Frage inwiefern der Mieter womöglich selbst für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Im Zweifel muss ein Sachverständiger eingesetzt werden, wie auch in unserem Beispielfall aus dem Jahr 2015 geschehen.

Ein Einbehalt der Miete ist bei Untätigkeit des Vermieters zulässig

Das Amtsgericht habe dem Beklagten zu 2 wegen des Schimmelbefalls zu Recht eine Minderungsquote von 20 % der Bruttomiete zugebilligt. Nach den Feststellungen des in erster Instanz angehörten Sachverständigen sei der Schimmelbefall auch bei ausreichendem Lüftungsverhalten der Beklagten aufgrund baulicher Mängel nicht zu vermeiden gewesen. Die Minderungsquote von 20 % habe selbst die Klägerin für angemessen gehalten“ (Bundesgerichtshof, AZ VIII ZR 19/14, S. 5-6, Abschnitt 10, 17.06.2015 / Bundesgerichtshof)

In diesem Fall waren bauliche Mängel für die Schimmelbildung mitverantwortlich, weshalb die Sachlage relativ klar sein dürfte. Die Mietminderung von 20 Prozent als Richtwert anzusehen dürfte schwierig sein. Wie viel Miete einbehalten werden darf hängt von vielen Faktoren ab, in diesem Fall war vor allem die Untätigkeit des Vermieters ausschlaggebend.

Wie viel Miete darf einbehalten werden?

Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts sei hier nicht zu beanstanden, da der Klägerin bereits seit dem Frühjahr 2009 aufgrund eines von ihr eingeholten Privatgutachtens bekannt gewesen sei, dass von ihr zur Verhütung des Schimmelbefalls diverse baulich bedingte Mängel abzustellen gewesen wären; hierzu seien der Klägerin auch konkrete Vorschläge unterbreitet worden. Da die Klägerin dennoch untätig geblieben sei, sei es nicht unbillig, dem Beklagten zu 2 im Ergebnis ein die Gesamtmiete umfassendes Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zuzugestehen. Der mögliche Mitverantwortungsteil der Beklagten, der darin gesehen werden könnte, dass auch sie ab dem Jahre 2009 Anlass gehabt hätten, ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten umzustellen, sei vom Amtsgericht bereits dadurch ausreichend berücksichtigt worden, dass es die Minderungsquote lediglich auf 20 % der Miete angesetzt und damit einen erheblichen Teil der Verantwortung für die Schimmelbildung den Beklagten zugeordnet habe.“ (Bundesgerichtshof, AZ VIII ZR 19/14, S. 6-7, Abschnitt 12, 17.06.2015 / Bundesgerichtshof)

Wie lange die Miete einbehalten werden darf, kann ebenfalls variieren und ist nicht nur als Entschädigung sondern auch als Druckmittel anzusehen. Aus letzterem Grund kann die Miete aber auch nicht ewig einbehalten werden, selbst bei Untätigkeit des Vermieters.

Die Miete darf nicht endlos einbehalten werden

Darüber hinaus kann das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Ist es aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, hat das Leistungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten. Mit einer weiteren Fortsetzung eines über die Minderung hinausgehenden Einbehalts würde der Zustand eintreten, dass der Mieter einen Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit lediglich einschränkt, aber nicht aufhebt, hinnimmt, aber für einen längeren Zeitraum - im Streitfall mehr als drei Jahre - nicht die geschuldete (geminderte) Miete entrichtet.“ (Bundesgerichtshof, AZ VIII ZR 19/14, S. 28, Abschnitt 63, 17.06.2015) / Bundesgerichtshof)

Tatenlos zusehen muss der Mieter in solch einem Fall dennoch nicht. Vielmehr ist er angehalten den Druck auf den Vermieter zu erhöhen oder gar selbst tätig zu werden (sprich eigenmächtig eine Sanierung zu beauftragen). Das Gericht gab in diesem Fall konkrete Beispiele an, wie in solch einer Situation gehandelt werden kann.

Der Mieter muss zu anderen Mitteln greifen

Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB stellt den Wohnraummieter nicht rechtlos. Denn er kann unbeschadet der Minderung (§ 536 BGB) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Mangelbeseitigung klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Außerdem hat der Mieter im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteile vom 7. Mai 1971 - V ZR 94/70, BGHZ 56, 136, 141, vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 8), mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann. Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gegebenenfalls in Kombination mit der Geltendmachung des Kündigungsfolgeschadens) in Betracht.“ (Bundesgerichtshof, AZ VIII ZR 19/14, S. 29, Abschnitt 66, 17.06.2015/ Bundesgerichtshof)

Fazit

Wie bereits zu Anfang erwähnt ist Schimmel im Wohnraum ein schwieriges Thema. Dies liegt vor allem an den vielen Faktoren, die jeden Fall quasi einzigartig machen. Daher halten wir uns als „Fachmänner“ auch oft zurück, wenn es um die konkrete Schuldfrage oder Anwendung von „Druckmitteln“ geht. Im Zweifelsfall hilft nur der Einsatz eines Sachverständigers.
Damit ist erst gar nicht so weit kommen muss, sollten Mieter stets auf ihr Lüftverhalten achten. Vermieter halten wir hingegen an, mögliche Schimmelbildungen ernst zu nehmen und sich lieber zu früh als zu spät darum zu kümmern. Aus unserer praktischen Erfahrung geht eine Sanierung, gerade bei größerem Befall, mit erheblichen Einschränkungen des Wohnraums einher. Nicht nur der dargelegte Fall zeigt, dass ein frühes Handeln viel Ärger und Geld sparen kann.
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